bester - רק הטובים ביותר

הנקודות החשובות ביותר לבדיקה לפני רכישת דירה בגרמניה

 |  6/1/2013 מספר 1000350 דרגו:

לפני שרוכשים דירה להשקעה בגרמניה חשוב ללמוד את העקרונות של שוק השכרת הדירות במדינת ענק זו, וחלק מהם מפורטים להלן בדו"ח זה.

המחקר

 
שוק הדירות בגרמניה
שוק הדירות להשקעה בגרמניה שונה בצורה מהותית משוק הדירות בישראל.
במאמר זה ננסה לרכז את הנתונים המרכזיים והחשובים הנוגעים לרכישת דירות בגרמניה.

בחירת המיקום לרכישת הדירה בגרמניה
גרמניה היא מדינה גדולה מאוד שהמיוחד בה הוא פיזור גדול של האוכלוסיה.
בשונה מערים מרכזיות בעולם בהם האוכלוסיה יכולה להגיע לעשרה מליון תושבים ומעלה – הערים המרכזיות בגרמניה הן ערים קטנות באופן יחסי.
למעשה גרמניה מחולקת להמון ערים קטנות ובינוניות, כאשר בין הערים קיימים עשרות ישובים קטנים.
החוזק של גרמניה נובע, בין היתר, מהעובדה הזו. בכל עיר עיירה או כפר קיימים המפעלים היצרניים המקומיים שנותנים תעסוקה לאוכלוסיה המקומית.

מבחינת הערים הגדולות בגרמניה אנו מדברים על הערים הבאות, כאשר לכל אחת מהם יש אופי מיוחד ושנה משאר הערים. הערים המרכזיות והידועות יותר לישראלים הן: עיר הבירה ברלין; מינכן; שטוטגרט; המבורג; האנובר; קלן; פרנקפורט; דיסלדוף.

למה חשוב לנו לבדוק את המיקום שאנו רוכשים דירה בגרמניה?
ראשית - ככל שהמיקום חזק יותר כך ערך הדירה גבוה יותר וההשקעה סולידית יותר.
שנית – יש לקחת בחשבון את זמן הנסיעה לנכס מישראל. הגודל של גרמניה הוא עצום. הטיסות מגיעות בעיקר לערים הבאות: ברלין, פרנקפורט, מינכן, וקלן.
עדיף לרכוש דירה במיקום קל ונגיש כך שלא יהיה צורך לבזבז זמן וכסף על נסיעות מיותרות.

לאחר שבחרנו את העיר בה אנו רוצים לרכוש את הדירה חשוב לבחור את השכונה.
כמו בכל מקום בעולם יש חשיבות גדולה למיקום השכונה ולאופי המיוחד של התושבים בה.
עצם העובדה שהדירה נמצאת במיקום מרכזי אינה אומרת כלום על שווי הדירה, כמו שדירה בדרום תל-אביב אינה שווה כמו דירה בצפון תל-אביב, למרות שהיא קרובה יותר למרכז תל-אביב.

לאחר שבחרנו את השכונה חשוב לבדוק את הבנין ואת הדירה
חשוב להבין כי הרגולציה בגרמניה בכל הנוגע לתקנים ולאישורים הינה מחמירה ביותר.
לכן חשוב לבדוק האם הבנין והדירה עומדים בכל התקנים של כיבוי אש ודרישות הרשויות, אחרת העלויות הכרוכות בכך יחולו על הבעלים.
כמו כן חשוב לבדוק את הפגמים שיש בדירה כגון נזילות, עובש, לחות וכד'.

תנאי השכירות של דירות מגורים בגרמניה
כל מה שאתם מכירים מהשכרת דירות בישראל אינו רלוונטי לחלוטין שאתם מגיעים לגרמניה. כדאי שתכניסו את זה טוב טוב למחשבה ועכשיו תתחילו ללמוד את הנושא מהתחלה.

שוק ההשכרה
מרבית הגרמנים, או הרוב המוחלט של הגרמנים ממעמד הביינים ומטה, גרים בדירות שכורות.
שוק הדירות השכורות נשלט על ידי חוקים ממשלתיים המגדירים באופן מדוייק מה מגיע לדייר ומה מגיע לבעלים. מה שכתוב בחוזה בדרך כלל תואם את הגדרות החוק ובמידה ולא – החוק בכל מקרה גובר כך שאין חשיבות מרובה לכתוב בחוזה.
הנוהג ביחס לדירות כל כך מושרש בשוק הגרמני שכמעט שאין מחלוקות וכולם מיושרים על בסיס אותו קו.
העקרונות המרכזיים של שכירות הדירות בגרמניה:

תקופת השכירות
אין למעשה תקופת שכירות לדיירי דירות מגורים בגרמניה. הדייר חותם על חוזה בלתי מוגבל בתאריך והוא יכול לגור בדירה עד סוף חייו, כמובן כל עוד הוא עומד בתנאי החוזה.

כמובן שיש הוראות מתי ניתן להוציא את הדייר – אבל מדובר במקרים חריגים שחבל לפרט אותם כאן.

חשוב להבהיר כי גם אם תרצו למכור את הנכס בשלב מסויים לא ניתן להוציא את הדייר אלא בהסכמת הדייר.

חשוב מצד שני לציין כי לא כל כך קשה להוציא דייר. במידה ומשלמים לו סכום מסויים הוא יסכים לצאת, כי שוק ההשכרה הוא עצום ותמיד יוכל למצוא דירה בתנאים טובים.

מחיר השכירות

מחיר השכירות נקבע בדרך כלל על בסיס של מ"ר של הדירה.
חשוב להבהיר כי יש קושי להעלות את שכר הדירה. שכר הדירה המקסימלי עבור כל דירה נקבע על ידי העיריה ביחס לכל דירה ולכל איזור, ועל פי החוק אסור להעלות את שכר הדירה מעבר לתעריף הממשלתי.
במידה ושכר הדירה נמוך מהתעריף הממשלתי ניתן כל כמה שנים להעלות אותו באחוזים בודדים עד לרמת התעריף הממשלתי.
מוכרים מקרים ששולם גם מעל התעריף הממשלתי אבל יש חשש שהדייר יפנה לבית המשפט.

דמי ניהול- ועד בית
רוב המבנים בגרמניה מנוהלים על ידי חברות ניהול מקומיות. עלויות הניהול כלומר ההוצאות של תחזוקת הבית – חלות על הדיירים.
העלויות הנ"ל לא כוללות עלויות שהבעלים צריכים לשאת בהם כמו תיקונים, נזילות שיפוצים ודמי ניהול לחברת הניהול.
גם הארנונה בגין הדירה חלה על הבעלים והדייר אמור לשלם זאת במסגרת דמי הניהול.

בחלק מהדירות בגרמניה הבעלים גם משלם עבור הדייר את הוצאות החשמל והחימום והדייר אמור להחזיר זאת.
כאמור – במידה ונפלת על דייר טוב – אין עם זה בעיות מיוחדות.

תיקונים
על הבעלים מוטלת החובה לבצע תיקונים בדירה, לפחות מעל מחיר של  50-100 יורו לתיקון (לא בעיה להגיע שם לעלות מינימלית כזו).
חשוב לקחת בחשבון עלות של בערך 5% משכר הדירה עבור תיקונים ושיפוצים למיניהם.
החוק הגרמני מאפשר לדייר לקזז משכר הדירה כסף במידה וליקויים לא תוקנו בזמן.

חברות ניהול
ניתן כמובן לנהל את הדירה באופן עצמאי, אולם ממש לא מומלץ.
גם הגרמנים עצמם מנהלים את הדירות שלהם באמצעות חברות ניהול. יש מגוון אדיר של חברות ניהול גרמניות, החל מחברות ענק המנהלות אלפי דירות בכל רחבי גרמניה ועד לחברות קטנות ומקומיות.
עלות דמי הניהול עבור חברת הניהול חלה על הבעלים ויש לקחת בחשבון עלות של 20 יורו לחודש בגין העבודה בתוספת עלות של כחודש אחד בגין כל השכרה מחודשת של הדירה.

מה קורה אם דייר לא משלם
אם דייר לא משלם את מה שמגיע ממנו  - ההליך דומה מאוד למה שקורה בישראל. יש ללכת לבית משפט ולהוציא אותו. פרקי הזמן והעלויות דומים.

מה התשואה שניתן לקבל על השקעה בדירות בגרמניה
מנסיוננו ניתן לקבל תשואה של בסביבות 4% עד 8%, תלוי במיקום, במחיר ובמימון.
חשוב לציין כי התשואה הנ"ל הינה הערכים של יורו (לטוב ולרע).

מימון
כדאי מאוד לממן חלק מרכישת הנכס על ידי בנק גרמני.
ניתן להגיע לפעמים עד 70% מערך הדירה.

האם ערך הדירה יכול לעלות?
כמובן – כמו כל השקעה ערך הדירה יכול לעלות כמו גם לרדת, הדבר תלוי בהרבה פרמטרים כלכליים. אנו מאמינים כי השקעה בדירה בגרמניה היא השקעה יחסית סולידית.

מכירת הדירה כדירה פנויה
האפ סייד הגדול ביותר שניתן לבצע בגרמניה הוא לקנות דירה מושכרת ולמכור אותה כדירה פנויה.
יש הרבה חברות ישראליות שמתמחות בתחום ועושות רווחים נאים ביותר.

צורת ההשקעה
מרבית הפרויקטים בגרמניה נמכרים בצורה של מכירת בנין שלם או קומפלקס שלם ולא בצורה של מכירת דירות בודדות.
אנו מאמינים כי שיטה זו של קניית חלק יחסי בחברה המחזיקה בבנין שלם היא עדיפה, שכן היא מקטינה את הסיכון שהדייר הספיציפי שלך יעשה בעיות.

מיסוי
על כל משקיע לבחון את סוגיית המיסוי עבורו באופן פרטני ובמסגרת רשימה זו לא נעסוק בתחום.

הנקודה החשובה ביותר
הנקודה החשובה ביותר שאתם קונים דירה בגרמניה היא לקנות ממשהו אמין שגם מכיר את החומר ויודע להשיג עיסקאות טובות.

סיכום
רכישת דירה בגרמניה היא השקעה מעניינת וסולידית. חשוב לבחון טוב מה קונים וממי.

מובן כי אין באמור לעיל משום המלצה כלשהיא לקניית דירה בגרמניה או בכל מקום אחר ועל הקונה לעשות את כל הבדיקות הרלוונטיות לפני שהוא מקבל החלטה.
 


הסתייגות כללית

לחץ לקבלת מידע נוסף

כתוב לנו

מחק טופס