bester - רק הטובים ביותר

מה הכי חשוב לדעת לפני שקונים קרקע חקלאית להפשרה

Leading purchasing groups companies in Israel in the field of agricultural lands

 |  28/3/2012 מספר 1000159 דרגו:

אחד הנושאים החמים ביותר בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות הוא רכישת חלקים בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה. ואכן ניתן לעשות רווחים אדירים ברכישת קרקע חקלאית, אך על מנת לעשות זאת נכון כדאי לקרוא את הכתבה הבאה

המחקר

מה הכי חשוב לדעת לפני שקונים קרקע חקלאית להפשרה

אחד הנושאים החמים ביותר בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות הוא רכישת חלקים בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה. אכן ניתן לעשות רווחים אדירים ברכישת קרקע חקלאית, אך כדאי לעשות זאת נכון על מנת למנף את ההשקעה.

מהיא קבוצת רכישה לקרקע חקלאית?

ניתן לאמר כי קבוצת רכישה לקרקע חקלאית היא קבוצה של אנשים או גופים המתאגדים יחדיו לרכישת זכויות בקרקע חקלאית שטרם הופשרה, אך שיש כוונה להפשיר אותה לבניה.
בדרך כלל מדובר במספר רוכשים של קרקע גדולה כאשר כל אחד מהם קונה חלק יחסי במושע (חלק בלתי מסויים בקרקע). במקרים רבים נמכרות הקרקעות בצרוף מפות המבטיחות חלקה מסויימת לקונה.

במאמר זה ננסה על קצה המזלג להסביר מה חשוב לנו לבדוק כאשר אנחנו שוקלים האם כדאי לנו לרכוש קרקע מסויימת.

השאלות המרכזות שאנו אמורים לשאול את עצמנו הן:
מה הסיכוי שהקרקע אכן תופשר?
מה זמן יקח התהליך?
מה יהיה שווי הקרקע לאחר ההפשרה?
מה גודל המגרש שישאר לנו בסופו של יום ומה ניתן יהיה לבנות עליו?

הואיל ומדובר בסוגיות רבות שכל אחת מהן הינה כיבדת משקל וכרוכות בה סוגיות רבות של שמאויות, מיסוי, וסוגיות משפטיות - אנו ננסה להבהיר את התמונה ולתת רקע ראשוני בלבד לצורך המשך הבדיקות על ידי הרוכש.

זהות המוכר של הקרקע החקלאית, כוונותיו, ונסיונו המקצועי

במקרים רבים מי שמארגן את המכירות האלו הן סוגים שונים של יזמים שרכשו את הקרקע או עומדים לרכוש אותה, וכרגע הם מנסים למכור אותה למספר רב של אנשים. השאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם ואת המוכרים הן:

מדוע הם בכלל מוכרים? אם ההפשרה כה קרובה כמו שמבטיחים לכם הרי די תמוה שהקרקע עומדת בכלל למכירה.

האם יש לאותה קבוצה קרקעות סמוכות? במידה ויש להם קרקעות סמוכות שאינן מוצעות למכירה כרגע - יש חשש שהם ישקיעו את מירב המשאבים בהפשרת החלקות האחרות ששייכות להם ולא ישקיעו את הנדרש בהפשרת הקרקע שלכם.

כמה אחוזים מהקרקע המוכרים מבטיחים להשאיר בידיהם? שאלה זו קשורה גם לשאלה הקודמת. חשוב מאוד להבטיח שלקבוצה המוכרת יש עדיין אינטרס מהותי בקרקע הנמכרת, אחרת הסיכוי שמשהו יטפל בהפשרה נמוך.

מה הנסיון של החברה המוכרת בהפשרת שטחים - נושא זה הינו בעל חשיבות מרובה. חשוב לראות נסיון אמיתי מוכח בהפשרת קרקע חקלאית.

חשוב להבהיר כי יש בשוק חברות אמינות וראויות שיודעות את העבודה ועושות אותה נאמנה אולם צריך לברר ולברור את העיסקאות הטובות ביותר.

 

מה הסיכוי האמיתי להפשרה?

זו כמובן שאלת המליון דולר, אבל שאלה שחייבת להישאל. בדרך כלל הקרקעות מוצגות ככאלו שיופשרו תוך פרק זמן קצר מאוד ובהתאם גם המחיר המבוקש עבור הקרקע אינו נמוך. אנו ממליצים לבדוק בין היתר את הנושאים הבאים:

מה הקירבה של הקרקע לקרקע אחרת שהופשרה

מה עמדת מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית

מה עמדת ראש הרשות המקומית

באיזה שלב נמצא הליך הפשרת הקרקע

מי האדריכל והיועצים המקצועיים שמטפלים בהפשרה ומה נסיונם בתחום והקשרים שלהם ברשות המקומית.

מה הערכת הזמן להפשרה.

מה יהיו הזכויות לאחר ההפשרה


מה יהיה ערך הקרקע המופשרת?

האם הופקדו כספים כחלק מהמכירה לטובת הוצאות ההפשרה?



על מנת לאמוד מה יהיה ערך הקרקע לאחר ההפשרה חשוב לדעת את הפרטים הבאים:

מה עתיד להבנות במקום לאחר הפשרה. כמה יחידות לכל דונם? מה שיעור ההפקעה?

לאחר מענה לשאלות הנ"ל תוכלו לחשב כמה יחידות ישארו בידיכם לאחר ההפשרה.

אם מצאתם את היעד של מספר היחידות שיהיו בידכם לאחר ההפשרה נסו לראות מה שווי הקרקע (ללא בניה) של יחידות דומות בסביבה. לאחר מכן יש לעשות את החישוב הבא על מנת לראות האם המחיר שמבקשים מכם הוא כדאי:

חישוב עלויות הרכישה. יש להוסיף לעלות שנדרשת מכם את העלויות הבאות שטרם נלקחו עדיין בחשבון:

היטל השבחה

תשלומים למינהל מקרקעי ישראל (אם יש. בדרך כלל מדובר בקרקע פרטית)

מס רכישה

הוצאות פיתוח המגרש

הוצאות הכרוכות בהפשרה עצמה כגון תשלומים לאדריכלים יועצים וכד'

עליות ניהול ההפשרה - אם יש כאלו

עלויות מימון - כלומר  - מה היה עושה הכסף אילו היה מושקע באפיקים אחרים

הסיכוי שהקרקע תופשר בכלל.

אם חישבתם הכל נכון והגעתם למסקנה שהעסקה כדאית - אז שיהיה בהצלחה.


נושאים נוספים שחשוב לדעת


גם אם מסמנים לכם מגרש - הסיכוי שתקבלו בדיוק את המגרש הזה לא גדול במיוחד. הדבר תלוי בתכנית החלוקה הסופית.
 

החברות הטובות ביותר בתחום


כפי שכבר הזכרו לעיל - לא מצאנו חברות בולטות בעלות נסיון הצלחה ומוניטין חיובי בתחום.

לא מצאנו חברה מובילה שמובילה שנים קבוצות רכישה לקרקע חקלאית בהצלחה, וזאת לאור הזמן הארוך שלוקחים הליכי התכנון וההפשרה.

יש כיום בשוק מספר חברות שעוסקות באופן אינטנסיבי בתחום ואנו ממליצים לבחון כל מקרה לגופו.


לסיכום

במצב הנוכחי של אלטרנטיבות הנדל"ן בישראל השקעה בקרקע חקלאית שעומדת להפשרה היא השקעה אטרקטיבית במיוחד.
יחד עם זאת כמו בכל השקעה אחרת חשוב לבדוק טוב טוב מה קונים וממי.

על מנת להשוות בין מרבית הפרוייקטים הקיימים כיום בשוק נא מלאו את הפרטים , ונציגי קבוצות הרכישה המובילות בתחום יציעו לכם את הקרקעות המשווקות על ידם. לקבלת הצעות <<לחץ כאן>>



 


הסתייגויות

אין באמור לעיל משום המלצה או יעוץ בכל הנוג לרכישת קרקע חקלאית ועל הרוכש לבדוק את הקרקע בעצמו ובאמצעות יועצים מקעויים מטעמו

הסתייגות כללית

לחץ לקבלת מידע נוסף

כתוב לנו

מחק טופס